Компания профессиональных услуг АФИНА



Компания
профессиональных
услуг
г.Ростов-на-Дону
 

Цель обучения – научить обходиться без учителя....



Статьи по недвижимости

 
 
 
    
 
 Прием заявок на продажу жилья Карта сайта
 
Записки юриста К оглавлению
Выдел земельной доли с/х назначения

Выдел земельной доли с/х назначения


Развитию рынка земли в последнее время способствовало принятие ряда нормативно правовых актов, регулирующих порядок совершения сделок с земельными участками, их выкупа, проведение оценки, кадастрового учета, правила рассмотрения споров в судебном порядке. Вместе с тем осталось множество нерешенных вопросов, связанных с регулированием земельных отношений, и прежде всего в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Общий порядок выдела земельных участков в счет долей общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регламентируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте).
Напомним, что первоначально земельный участок мог быть выделен только тем собственникам земельных долей, которые намеревались создать крестьянское хозяйство (законы РСФСР: от 23.11.90 № 374-I «О земельной реформе» и от 22.11.90 № 349-I «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). В соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1991 г. собственники земельных долей могли получать их в виде конкретного земельного участка при выходе из сельскохозяйственного предприятия или его ликвидации, но только при условии дальнейшего использования участка в сельскохозяйственных целях или продажи его местному совету народных депутатов.
Указ Президента РФ от 27.10.93 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установил, что собственники имеют право без согласия других сособственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог и аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство.
Наконец, согласно Указу Президента РФ от 07.03.96 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» собственники земельной доли получили право требовать выделения ее в натуре для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, а также для передачи в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии со ст. 13 Закона об обороте (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения вправе выделить земельный участок в счет земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований ст. 4 настоящего Закона, согласно которой минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с законодательством РФ о землеустройстве.
Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на него из состава искусственно орошаемых сельхозугодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами РФ.
Указанные требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью являются садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство и другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.
Так, согласно подп. 1–3 ст. 6 Закона Московской области от 26.05.2004 № 2/99-П «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» (далее — Закон Московской области об обороте земель) минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельхозназначения составляет 2,0 га, за исключением предельного минимального размера земельного участка, выделяемого из состава искусственно орошаемых сельхозугодий и (или) осушаемых земель сельхозназначения, составляющего 40 га. В случае выдела земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства нормы вышеназванных минимальных размеров не применяются.
Если при предыдущей редакции Закона на этом пути возникали такие серьезные препоны, как организация собрания, принятие решения о выделе, возражения, то теперь процедура принятия решения стала более либеральной. Согласно новой редакции ст. 13 Закона об обороте возражения участников долевой собственности в отношении местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка должны быть обоснованы. Споры о местонахождении земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, как и в предыдущей редакции этой статьи, разрешают участники долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. Отметим, что если пытаться все возникающие споры о местонахождении выделяемого в счет земельной доли земельного участка разрешать только путем согласовательных процедур, то все стороны этого процесса неизбежно обратятся в суд за разрешением своего спора, поскольку решение согласительной комиссии носит рекомендательный характер.
Новая редакция ст. 13 Закона об обороте предусматривает два возможных варианта выдела земельного участка в счет земельных долей.
Один из них предусмотрел порядок выдела земельного участка, аналогичный тому, который был урегулирован прежней редакцией Закона об обороте. Такой порядок выдела предусматривает необходимость письменного извещения остальных участников долевой собственности или опубликования в СМИ сообщения о намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли.
Однако новая редакция данного Закона имеет и отличия. В частности, Закон не требует указания в таких извещениях или сообщениях предполагаемого размера компенсации, которая будет выплачена остальным участникам долевой собственности. Новая редакция Закона об обороте вообще не предполагает ни выплаты компенсаций, ни обязательной оценки рыночной стоимости выделяемого и оставшегося после выдела земельных участков.
При этом новая редакция Закона ужесточила требования к содержанию извещения (сообщения в СМИ). В частности, в нем должно быть не просто описано местоположение выделяемого земельного участка (как это требовалось в прежней редакции), а указана информация, позволяющая определить границы участка на местности. Извещение (сообщение) о намерении выделить участок и последующие возражения либо согласие остальных участников долевой собственности являются соответственно офертой и акцептом при заключении соглашения о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Новая редакция Закона указывает, что извещение (сообщение) должно содержать указание на необходимость направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка участнику долевой собственности, требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли, или представителю участника долевой собственности, фамилия, имя, отчество которого также должны быть указаны в извещении.
Второй вариант установил иной порядок выдела земельного участка в счет земельной доли. Новая редакция Закона предусматривает его выдел в границах, определенных общим собранием участников долевой собственности части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке. В прежней редакции Закона об обороте существовала такая норма о возможном принятии на общем собрании участников долевой собственности решения о местоположении части земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок.
Однако в прежней редакции такая норма предусматривала разрешение общему собранию участников долевой собственности принимать решения по вопросу об определении местоположения части, в границах которой в первоочередном порядке могут выделяться земельные участки в счет земельных долей. При этом наличие подобного решения никаким образом не отражалось на порядке выдела земельного участка в счет земельной доли.
Новая редакция Закона об обороте решение общего собрания об определении местоположения части земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные доли, рассматривает как альтернативу вышеизложенному порядку выдела земельных долей.
Следовательно, если есть решение общего собрания об определении местоположения части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные доли, то участник долевой собственности, желающий выделить свою долю, не должен извещать остальных участников долевой собственности.
Прежняя редакция Закона об обороте предписывала необходимость получения согласия остальных участников долевой собственности по вопросам как определения местоположения выделяемого земельного участка, так и размера компенсации-разницы рыночных стоимостей выделяемого и оставшегося после выдела земельных участков (в расчете на единицу площади). Таким образом, если участники общей долевой собственности приняли решение об определении местоположения части «общего» земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке осуществляется выдел земельных участков в счет земельных долей, то такое решение общего собрания признается основанием выдела земельного участка в счет земельной доли.
Новая редакция ст. 13 Закона об обороте предоставляет субъекту РФ, а в случаях, предусмотренных действующим законодательством, и муниципальному образованию возможность принятия решения о выделе земельных участков в счет невостребованных земельных долей, т. е. долей, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на них.
Однако законодатель в целях соблюдения прав собственности граждан, возможно забывших о существовании у них права на доли общей долевой собственности на земельный участок, обязал субъекты РФ после его выделения в счет земельных долей публиковать в региональных СМИ сообщение о выделе земельного участка в счет таких долей с указанием их сособственников. Кроме того, такие лица в 90-дневный срок с даты публикации сообщения получили право заявить о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности. Если же в указанный срок никто из них не заявит такого желания, то субъект РФ или муниципальное образование в случаях, установленных законом субъекта РФ, вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на выдел в счет невостребованных земельных долей на земельный участок.
Согласно подп. «г», «д» ст. 4 Закона Московской области об обороте земель до разграничения госсобственности на землю органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Московской области в отношении земель сельхозназначения, находящихся в госсобственности, принимают решения об образовании земельного участка в счет невостребованных земельных долей и осуществляют юридические действия, связанные с оформлением права собственности муниципального образования на земельный участок, образованный в счет невостребованных земельных долей.
Существенно изменен порядок созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности. Если раньше оно могло считаться правомочным при наличии не менее 20% от числа участников долевой собственности, а решение о выделе земельного участка в счет земельной доли принималось не менее 2/3 голосов от числа присутствующих на собрании и оформлялось протоколом, который подписывали все присутствующие участники долевой собственности, то новая редакция ст. 14 Закона об обороте предусмотрела более гибкую процедуру решения о выделе земельного участка в счет земельной доли.
Созыв общего собрания участников долевой собственности может проводиться и путем направления каждому участнику уведомлений в письменной форме, и размещения объявлений на информационных щитах на территории муниципального образования, и опубликования сообщения в местных СМИ. При этом общее собрание считается правомочным при присутствии не менее 20% участников долевой собственности от их общего числа или владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности. Для признания решения принятым достаточно голосов участников долевой собственности, владеющих в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности от числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании.
Таким образом, крупные собственники земельных долей в праве общей долевой собственности на тот или иной земельный участок из земель сельхозназначения теперь с учетом законодательства смогут успешно выделять в натуре новые земельные участки и распоряжаться ими по своему усмотрению.
Кроме того, если в предыдущей редакции ст. 14 Закона об обороте протокол, которым оформлялось решение общего собрания участников долевой собственности, обязательно подписывали все участники собрания, то теперь его организаторы обязаны лишь приложить к нему список присутствующих на таком собрании участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих право на земельную долю. Такой протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя собрания, второй — у его инициатора, а третий — в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, состоящего в долевой собственности.
Исходя из изложенного, на государственную регистрацию права собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, заявитель должен помимо заявления и квитанции об уплате госпошлины представить:
— документы, подтверждающие его право на земельную долю;
— один из документов, на основании которого произведен выдел земельного участка:
а) решение общего собрания об определении местоположения части земельного массива, в границах которой в первоочередном порядке осуществляется выдел;
б) номер СМИ, в котором опубликовано сообщение о намерении выделить земельный участок с указанием его предполагаемого местоположения, позволяющего определить его границы на местности, а также о необходимости направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности выделяющемуся долевику или его представителю. К такой публикации должно быть приложено заявление указанного в публикации лица как получателя возражений остальных участников или информации о том, что на опубликованное сообщение их не поступало. При этом если сообщение в СМИ указывает только адрес, по которому следует направлять возражения, то лицо, подписавшее заявление об отсутствии возражений, должно представить документ, подтверждающий его постоянное местонахождение по указанному адресу;
в) кадастровый план выделенного земельного участка и кадастровый план оставшегося земельного участка, который является основанием для внесения изменений в первый подраздел раздела ЕГРП, содержащего сведения о земельном массиве, из которого произведен выдел;
г) соглашение об определении долей (если несколько участников долевой собственности выделили один участок).
Вопрос о выделе земельных участков из земель сельхозназначения в счет земельных долей достаточно полно иллюстрирует дело, рассмотренное Арбитражным судом Московской области, по которому Десятый арбитражный апелляционный суд вынес соответствующее постановление1.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2005 признаны недействительными совершенные пятью ООО — «Мир консалтинг», «Энергогруппа», «Многофункциональные системы», «Автодорпоставка», «Синист» ничтожные сделки по выделу земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский сельский округ, село Успенское, ЗАО «Московский конный завод № 1», в счет долей пяти вышеназванных ООО в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский сельский округ, село Успенское, АО «Московский конный завод № 1». Признаны недействительными зарегистрированные Московской областной регистрационной палатой права общей долевой собственности: ООО «Энергогруппа» — 226/1000 доли в праве, ООО «Автодорпоставка» — 138/1000 доли в праве, ООО «Многофункциональные системы» — 137/1000 доли в праве, ООО «Мир консалтинг» — 177/1000 доли в праве, ООО «Синист» — 281/1000 доли в праве на земельные участки.
Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее — ГУ ФРС по Московской области) обязано погасить регистрационные записи о праве общей долевой собственности вышеуказанных юридических лиц.
Не согласившись с решением суда, они обратились с апелляционными жалобами, в которых просили отменить решение суда первой инстанции как противоречащее нормам материального и процессуального права.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации Одинцовского района Московской области от 20.08.93 № 1743 АО по выращиванию и реализации лошадей «Племконесоюз» (Московский конный завод № 1) в коллективную совместную собственность переданы земли общим размером 2373,10 га для сельхозназначения, утверждены границы землепользования. На основании указанного постановления истцу выдан государственный акт на право коллективной совместной собственности на землю. Постановлением главы администрации Одинцовского района Московской области от 11.07.96 № 1430 бесплатно предоставлены земельные доли в собственность акционерам ЗАО «Московский конный завод № 1».
Впоследствии в указанном земельном участке эти доли были перераспределены между акционерами завода — физическими и юридическими лицами. Московской областной регистрационной палатой (правопредшественником ГУ ФРС по Московской области) 11.10.2003 были оформлены свидетельства о государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский сельский округ, село Успенское, ЗАО «Московский конный завод № 1», на имя ответчиков: ООО «Мир консалтинг», ООО «Энергогруппа», ООО «Многофункциональные системы», ООО «Автодорпоставка», ООО «Синист».
Основанием для регистрации оспариваемых прав послужил протокол общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок от 01.10.2003, указанный во всех свидетельствах о праве собственности, выданных ответчикам 11.10.2003. В судебном заседании апелляционного суда представители ГУ ФРС по Московской области пояснили, что таким основанием явилось также соглашение участников общей долевой собственности от 10.10.2003. Данное утверждение суд считает правомерным, так как именно в соглашении указаны конкретные размеры доли, кадастровые номера земельных участков, выделяемых в счет долевой собственности. В соответствии с соглашением от 10.10.2003 юридические лица (ответчики по делу) и 23 физических лица, будучи участниками общей долевой собственности на земельный участок, произвели выдел 18 спорных земельных участков в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности.
Суд первой инстанции в своем решении сделал вывод, что протокол от 01.10.2003 не мог быть основанием для регистрации права ответчиков на земельные участки ввиду его несоответствия ст. 13 Закона об обороте земель. В то же время суд указал, что основанием для такой регистрации стал некий «комплекс действий» ответчиков, который суд согласно ст. 8 ГК РФ оценил как сделку.
Между тем в свидетельствах на право собственности на земельные участки основанием для регистрации значится именно протокол от 01.10.2003, а не какие-либо иные действия ответчиков. Следовательно, государственная регистрация прав, произведенная на основании документа, не может быть аннулирована без его признания недействительным. Таким образом, не оспорив основание госрегистрации прав, нельзя признать недействительной саму регистрацию права. В рамках данного дела оспаривание протокола от 01.10.2003 либо соглашения от 10.10.2003 не является предметом иска. Предусмотрен также порядок обжалования и оспаривания действий участника, требующего выдела земельного участка, в случае несогласия с таким выделом. Однако истец не воспользовался таким порядком и не оспорил решения собрания участников общей долевой собственности, отраженные в протоколе от 01.10.2003, а также в соглашении от 10.10.2003, не выразил несогласия с произведенным в 2003 г. выделом земельных участков.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований о признании недействительными сделок по выделу земельных участков в счет долей ответчиков в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, расположенный по вышеуказанному адресу в Одинцовском районе Московской области, не имеется. Требование об обязании ГУ ФРС по Московской области погасить регистрационные записи о праве не основано на законе. Арбитражный суд вправе на основании ст. 201 АПК РФ вынести решение об обязанности госорганов устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Однако таким правом суд может воспользоваться при рассмотрении заявлений об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий государственных органов, должностных лиц (глава 24 АПК РФ).
Руководствуясь ст. 110, 257, 266–268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 АПК РФ, Десятый апелляционный суд своим постановлением отменил решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2005 по делу А41-К2-22478/04. В кассационной инстанции данное постановление не обжаловалось.

К оглавлению
  Наверх  
Ростов-на-Дону, ул.Мечникова, 65
Тел. (863) 244-16-74
2006-2010 © АФИНА
Сделано в арт-бюро "Ante"
Rambler's Top100