Компания профессиональных услуг АФИНА



Компания
профессиональных
услуг
г.Ростов-на-Дону
 

Мало быть правым. Надо быть правым вовремя....



Статьи по недвижимости

 
 
 
    
 
 Прием заявок на продажу жилья Карта сайта
 
Записки юриста К оглавлению
Рента. Ваши права

ВВЕДЕНИЕ

Договор ренты известен со средних веков. В недалеком прошлом советское законодательство допускало получение гражданами доходов, прежде всего от трудовой деятельности. Что касается доходов от вложения своего имущества (капитала), то формы их извлечения жестко регламентировались. Ограничена была и возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания (ренты). Советским правом установление рентных отношений было допущено в свое время в весьма узкой сфере. В частности, ГК РСФСР 1964 г., введя нормы о купле - продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (ст. 253 - 254), разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.
За последние два десятилетия произошли коренные преобразования в экономической и социальной жизни нашей страны. Все это нашло свое отражение в третьем по счёту Гражданском кодексе Российской Федерации.
В своей повседневной жизни люди часто вступают в общественные отношения, регулируемые нормами гражданского права (гражданские правоотношения). Одними из этих отношений являются отношения, которые возникают в связи с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты). Правила, регулирующие данные отношения появились в гражданском законодательстве совсем недавно. Таким образом договор ренты является новым для Российского гражданского права.
Сегодня договор ренты широко используется. Нередко слушая объявления встречаются такие как, например: Фирма такая-то заключит договор пожизненного содержания с людьми преклонного возраста, с предоставлением единовременной выплаты, ежемесячной прибавкой к пенсии и т.д.
Целью нашей работы является изучение и анализ норм права регулирующих договор ренты и пожизненное содержание с иждивением, практика их применения, для формирования выводом о достаточном правовом обеспечении этих отношений и обоснование предложений о дальнейшем совершенствовании законодательства. Для этого нами рассмотрены наиболее подробно вопросы, касающиеся элементов договора (Предмет, стороны, форма, срок). А также детально разобраны виды договора ренты, особенности каждого вида (стороны, предмет, цена, основания прекращения и т.д.).
Нами изучены сложные, связанные с отчуждением ценного имущества и устанавливаемые на длительный срок рентные отношения требующие, специального урегулирования в законе. На решение этой задачи направлена гл. 33 Кодекса. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.

1. Правовое регулирование договора ренты.

Договор ренты регулируется только Гражданским кодексом Российской Федерации. С учетом внутренней классификации разновидностей договоры ренты, а именно Постоянной ренты, Пожизненной ренты и Пожизненного содержания с иждивением, к каждой из них должны применяться нормы о соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности – «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (параграф 1 гл. 33 ГК).
Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже - при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении – если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов (подвидов) в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК).
Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты.
Следовательно можно сделать вывод, что особенности регулирования договора ренты состоят в следующем:
Регулирование осуществляется правовыми нормами трех видов договоров:
а) ренты (в них имеются общие положения о данном договоре и особенностях каждого вида ренты);
б) купли-продажи (эти нормы применяются к договору ренты в случаях, когда плательщик ренты получил имущество под выплату возмездно);
в) дарения (эти нормы применяются к договору ренты в случае, когда плательщик получил имущество под ренту безвозмездно);
Содержание правовых норм, регулирующих договор ренты, направлено на защиту интересов слабой стороны договора, такой стороной является получатель ренты.
Большая часть правовых норм, регулирующих договор ренты, имеет диспозитивный характер (это значит, что стороны вправе сами определять условия договора, о которых идет речь в этих нормах)1.

2. Содержание договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

2.1. Разновидности договора ренты.

Как отмечалось ранее Рента – это новый институт гражданского права. Законодательством установлены виды ренты:
- Бессрочная (постоянная рента, обязанность выплаты которой не ограничена в договоре каким-либо сроком)
- Или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
- Особой разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты- гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) ( п.1 ст. 601 ГК). Складывающиеся в таком случае отношения обладают родовыми признаками договора ренты, а также видовыми – договор пожизненной ренты.
С целью всестороннего изучения и анализа отношений по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением необходимо рассмотреть:
общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением;
содержание договора постоянной ренты;
содержание договора пожизненной ренты, по которому применяются большинство норм регулирующих отношения по договору пожизненного содержания с иждивением;
содержание договора пожизненного содержания с иждивением.
Статья 583 ГК определяет договор ренты с учетом всех ее разновидностей. Стороны в этих отношениях - плательщик ренты и ее получатель. Предмет договора - действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты - систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора. Они составляют непрерывный рассроченный доход их получателя. Договор сопряжен с определенным риском для каждой из сторон возможности преждевременного его прекращения. Этим договор ренты отличается от договора мены, который завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон.
Лицо, передающее имущество под выплату ренты, не будет ее получателем, если в качестве такового назовет в договоре или завещании другое лицо. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков. Наличие нескольких плательщиков может быть в отдельных разновидностях ренты не в интересах получателя ренты.
Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться. В случае смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательство выплаты прекращается. Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен.
Состав плательщиков ренты законом не ограничен, тогда как ее получателями являются лишь граждане и некоммерческие организации, да и то не все (см. 5 гл. 4, а также Закон РФ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях" - СЗ РФ, 1996, N 3, ст. 145). Закон отказался от прежнего ограничителя - продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.
Поскольку введено лицензирование риэлтерской деятельности (совершение сделок с жилыми помещениями) и деятельности по оказанию ритуальных услуг, то коммерческие структуры, занимающиеся указанными видами деятельности в обмен на передачу гражданами жилой площади в собственность коммерческих организаций, должны лицензировать свою деятельность. Установлена ответственность юридических лиц и граждан, осуществляющих деятельность, подлежащую лицензированию, без лицензирования или с нарушением лицензионных условий.
Также создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли - продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги - уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно - гигиенические, медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги.
Объектом имущества, которое участвует в названном обмене, могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи (см. ст. 130 ГК) в отличие от ГК 1964, ограничивавшим объект только одним видом недвижимого имущества - жилым домом. В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгметаллов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, каким служат рентные платежи.
Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важное условие договора - периодичность, размер и обеспечение выплат. При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.
Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.
По ст. 584 договор ренты нотариально удостоверяется, а при отчуждении объекта недвижимости также требуется и государственная регистрация этой сделки. При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной.
Плательщик получает в собственность имущество получателя ренты за плату или бесплатно (ст. 585). В этих отношениях применяются соответственно правила о купле - продаже, а если имущество передается безвозмездно, - правила о договоре дарения. Однако правила договоров купли - продажи и дарения недвижимости не предусматривают их нотариального удостоверения (ст. 550, 560, 574) и поэтому действуют иные, специальные правила ст. 584. Правила договоров купли - продажи и дарения применяются лишь постольку, поскольку они не противоречат существу договора ренты.
Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью. Она не исключается из гражданского оборота. Он может ее продать, подарить и иным образом осуществить ее отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты автоматом переходят на нового приобретателя. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей, кроме одного случая ст. 604.
Однако, если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст. 593 требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.
Указанное выше правило адресовано добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он, наряду с новым приобретателем, нес субсидиарную, дополнительную ответственность
На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (ст. 322). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.
Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспечения разный (ст. 587 ГК), в зависимости от характера передаваемого имущества.
Получатель ренты наделен законным правом залога недвижимости. Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, но все-таки требуется договорное оформление. Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.
Иное дело с движимыми вещами. Здесь способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо вместо всего этого договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика ст. 932. Отметим, что страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.
Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п., их просрочку закон связывает с ответственностью плательщика за неисполнение во всех случаях денежного обязательства ст. 395 ГК. Естественно, стороны свободны в установлении иного, чем указано ст. 395, размера процентов, но тогда это должно быть предусмотрено в договоре. Если же иного решения в договоре нет, действуют правила названной статьи.
Хотелось бы отметить, что при отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как подлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты (п. 3 ст. 35 СК). Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства), об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона.
Рассмотренные выше правила относятся к общим положениям о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Анализ указанных положений позволяет выделить основные особенности договоров, заключающиеся в следующем.
Сторонами договора ренты являются: получатель ренты и плательщик ренты. Субъективный состав ограничен законом для каждого вида договора ренты.
Предметом договора являются:
имущество, переданное получателем ренты плательщику ренты(оно может быть двух видов – движимое и недвижимое, от вида имущества зависит правовой режим договора);
рента (в качестве ренты могут выступать деньги, вещи, услуги), вид размер ее, сроки выплаты, а также способы обеспечения ее выплаты должны быть предусмотрены договором.
Срок договора ренты имеет особенности: он может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты), а может измеряться длиной жизни получателя ренты(в других видах договоров). Договор этот длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла.
Форма договора ренты должна быть письменной, а договор обязательно удостоверен нотариусом; в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК).
Момент заключения договора считается передача движимой вещи либо государственная регистрация договора при передаче недвижимости.
Права и обязанности сторон варьируются в зависимости от вида договора ренты.
Права получателя ренты:
а) своевременно и полностью получать ренту даже в случае случайной гибели вещи, переданной под ренту;
б) требовать от плательщика ренты прекращения договора путем выкупа им ренты;
в) требовать выплаты от лица, которому будет отчуждено плательщиком ренты имущество, переданное получателем ренты при заключении договора ренты (на это имущество распространяется право следования и др. – ст. 593 ГК;
Права плательщика ренты - расторгать договор с согласия получателя ренты;
Обязанность получателя ренты – согласовывать с плательщиком ренты при заключении договора:
а) размер, способы и сроки выплаты ему ренты;
б) способ обеспечения договора;
в) судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и др.
Обязанность плательщика ренты:
а) своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;
б) индексировать выплаты ренты по мере инфляции;
в) согласовывать с получателем ренты условия договора, о которых было сказано в обязанностях получателя ренты;
г) возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и др.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставлять обеспечение исполнения обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
Ответственность плательщика ренты наступает за ненадлежащее исполнение им договора (в форме уплаты процентов, неустойки, расторжения договора и др.) а также субсидиарно за ненадлежащие выплаты ренты ее получателю лицом, которому он передал в собственность недвижимое имущество, полученное им под ренту (п.2. ст. 586).
Каждый из видов ренты: постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением, имеют ряд общих признаков, но различаются:
1.Формой предоставления содержания рентополучателю.
1.Минимальным размером содержания рентополучателю.
2.Возможностями правопреемства у сторон договоров.
3.Возможностями выкупа ренты.
4.Последствиями случайной гибели имущества и др.
В связи с этим каждый из видов ренты целесообразно и необходимо рассмотреть отдельно, начав с постоянной ренты.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением как разновидность пожизненной ренты имеет свои особенности и характерные признаки. Его аналогом ранее являлся предусмотренный Гражданским кодексом РСФСР договор купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Разница между этими договорами значительна, поскольку действующий Гражданский кодекс РФ внес существенные коррективы. В частности, ранее продавцом мог быть только нетрудоспособный гражданин, выплата содержания осуществлялась в счет уплаты покупной цены, получателем ренты мог быть только сам продавец и т.д., тогда как нормы ГК РФ более четко несколько иначе регламентируют эти и другие положения. В ныне действующем Гражданском кодексе РФ законодатель указывает, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено параграфом 4 главы 33 ГК РФ.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц (п. 1 ст. 601 ГК). К нему применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. ст. 601 - 605 ГК РФ.
Особенность субъективного состава по договору пожизненного содержания с иждивением.
Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Кроме самого собственника недвижимого имущества, производящего отчуждение имущества, получателем ренты могут быть названные им третьи лица. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т.п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор (доверительного) фидуциарного характера.
Предмет договора пожизненного содержания с иждивением.
Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество – жилой дом, квартира, земельный участок и т.д., и, во-вторых, рента может предоставляться в денежной форме с одновременным обеспечением повседневных жизненных потребностей получателя ренты (в случае если договор заключен с передачей имущества за плату), а также в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты (в случае если договор заключен с передачей имущества бесплатно), а также договором может быть предусмотрена возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания – обеспечения потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг, а на практике каждый договор пожизненного содержания с иждивением содержит такое положение. Однако в договоре можно конкретизировать также виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг, например:
приготовление пищи – ежедневно;
стирка белья – 2 раза в месяц;
уборка жилого помещения – 2 раза в неделю.
Права получателя ренты:
залога на переданное имущество (п.2 ст. 587 ГК);
получения ренты от плательщика, а в случае отчуждения последним имущества, полученного по ренте, другому лицу – от этого лица (п.1 ст. 586 ГК);
требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнения им договора возврата своего имущества, переданного бесплатно, или его выкупа (п.2 ст. 601, п. 1, 2 ст. 699 ГК;
получить долю умершего содольщика по обязательству в случае смерти последнего ( п.2 ст. 601, п.2 ст. 596 ГК);
требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере.
Право плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением Гражданский кодекс РФ устанавливает, что плательщик ренты по данному договору вправе распоряжаться и обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, любыми законными способами. Однако всякое распоряжение или обременением может иметь место только с предварительного согласия получателя ренты. Следовательно, с учетом особенностей рассматриваемого договора реализация плательщиком ренты его права собственности на переданное ему недвижимое имущество ограничена законом в интересах получателя ренты, так как обычно он продолжает проживать в переданном плательщику доме или квартире или иным образом пользоваться этой недвижимостью. При этом на плательщика ренты в соответствии с ч. 2 ст. 604 ГК РФ возложена обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы использование имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания, не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Объем содержания.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество и форму и т.п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п.2 ст. 602 стоимость всех потребностей получателя ренты в месяц не может быть менее двукратного размера МРОТ установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). Обычно на практике стоимость всего объема содержания с иждивением исчисляется с включением цены переданного имущества.
В случае заинтересованности получателя ренты и с учетом его пожеланий предоставление содержания в натуре может быть заменено пожизненной выплатой ему плательщиком ренты периодических платежей в денежной форме. В случае возникновения спора меду плательщиком и получателем ренты по поводу объема содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, стороны вправе обратиться за его разрешением в суд. При рассмотрении спора об объеме пожизненного содержанием с иждивением суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Обязанности плательщика ренты:
не снижать стоимости полученного под ренту имущества ( ч. 2 ст. 604 ГК);
получить согласие получателя ренты на сдачу имущества в залог или иное обременение недвижимого имущества, полученного под ренту (ч. 1 ст. 604 ГК).
Срок действия договора пожизненного содержания с иждивением.
Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.
Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением.
Статья 605 ГК РФ предусматривает два основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением:
смерть получателя ренты;
существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по договору.
В последнем случае получатель ренты имеет право требовать возврата ему недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, или требовать от плательщика ренты выплаты ему выкупной цены; при этом действуют правила, предусмотренные при выкупе постоянной ренты, а именно выкуп производится по цене, рассчитанной по договорной годовой сумме, выплачиваемой получателю при возмездной передаче им имущества. Если же имущество передавалось плательщику ренты безвозмездно, в состав цены выкупа помимо договорной годовой суммы, выплачиваемой ее получателю, добавляется цена этого имущества. Таким образом в самом договоре необходимо указывать отчуждение имущества получателем ренты за плату или отчуждение имущества бесплатно.
Существенным элементом является то, что плательщик ренты в указанном случае не имеет права требовать компенсации расходов, которые ему пришлось произвести в связи с содержанием получателя ренты.
На практике встречаются случаи, когда умирает не получатель, а плательщик ренты. Данное обстоятельство не является согласно ст. 605 ГК РФ основанием для прекращения обязательств пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение обязательства не может быть произведено без личного присутствия должника либо иным образом неразрывно связано с личностью должника. Смерть же плательщика ренты никак не препятствует лицам, к которым перейдет право собственности на недвижимость, переданную в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, исполнять обязанности по предоставлению указанного получателю ренты. Так как указанная недвижимость перешла в собственность умершего плательщика ренты, то после его смерти она включается в наследственную массу, которая распределяется между наследниками плательщика ренты. Следовательно, с учетом вышеизложенных обстоятельств действие договора пожизненного содержания с иждивением не прекращается смертью плательщика ренты, а соответствующие обязательства переходят к его правопреемникам – наследникам. Поскольку данная недвижимость была обременена обязанностью плательщика ренты по предоставлению получателю ренты пожизненного содержания с иждивением, то это обременение сохраняется после смерти плательщика и в соответствии со ст. 586 ГК РФ переходит на приобретателя указанного имущества, т.е. на наследника, принявшего это имущество в перешедшей к нему доле наследства умершего плательщика ренты. Этот наследник обязан исполнить обязательства пожизненного содержания с иждивением получателя ренты.
Наследники вправе отказаться от принятия наследственного имущества, обремененного обязательством пожизненного содержания с иждивением, тогда указанное имущество перейдет к государству и обязанности по договору пожизненного содержания подлежат исполнению государством в лице уполномоченных финансовых органов. Аналогично обязательства пожизненного содержания с иждивением переходят к государству и при отсутствии наследников умершего плательщика ренты.
В случае отказа наследников или уполномоченных государственных органов от исполнения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, преданного им в обеспечение пожизненного содержания либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.
В заключении хотелось бы поставить на обсуждение еще два вопроса, касающийся договора пожизненного содержания с иждивением. В законе не установлено для оформления договора пожизненного содержания с иждивением через представителей. В месте с тем, заключение подобных договоров по доверенности, как со стороны плательщика ренты, так и со стороны ее получателя вряд ли допустимо. В соответствии с п.4 ст. 182 ГК не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично. Можно предположить, что договор пожизненного содержания с иждивением относится именно к таким сделкам. Нотариальная, главным образом судебная практика показывает, что наиболее распространенным основанием расторжения подобных договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу не столько количества, сколько качества оказываемых услуг по содержанию получателя ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением помимо оказания получателю ренты чисто бытовых услуг (приобретение вещей и продуктов, обеспечение потребностей в жилище и др.) основан также как указывалось мной выше на доверительном характере отношений между участниками, на уважительном отношении друг к другу, учете психологических особенностей друг друга. При заключении договора по доверенности, когда плательщик ренты элементарно может быть незнаком с ее получателем, обеспечение бесспорности сделки в будущем представляется маловероятным. В этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации условий договора, даже если доверенность достаточно подробно определяет содержание будущего договора. Руководствоваться же при нотариальном удостоверении договора только утверждениями представителя, действующего по доверенности, о том, что все условия договора между получателем ренты и ее плательщиком согласованы лично, а также что представителю хорошо известны индивидуальные требования представляемого к предстоящему договору, по меньшей мере, неосмотрительно.
Договор пожизненного содержания с иждивением чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Однако имеющаяся судебная практика показала, что здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона получателями ренты. В данном случае речь может идти о недобросовестных получателях ренты, злоупотребляющих доверием плательщика ренты. Можно говорить о том, что законом права получателя ренты в данном аспекте не достаточно обеспечены.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, подробно рассмотрев договор ренты, его виды и особенности можно подвести итоги и сделать определённые выводы.
Как уже говорилось, договор ренты и его разновидности являются новыми для Российского гражданского права. Нормы глав 33 ГК восполнили образовавшийся правовой вакуум и внесли в рассматриваемую сферу должную упорядоченность. Вместе с тем, анализ правил, которые должны применятся по отношению к каждому виду ренты, изложены в законе неполно, что компенсируется отсылками к другим статьям. Так законодатель распространил на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты, - правила о договоре дарения (глава 32 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК и не противоречат существу договора ренты. Отсылка законодателя к главе 30 ГК и к главе 32 ГК позволяется сделать вывод, что договор ренты имеет с договорами отчуждения имущества ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится обладателем всех правомочий собственника. Однако сходство ренты с куплей-продажей или дарением не превращает рентный договор в их разновидность. Рассмотренные мною наиболее подробно вопросы, касающиеся элементов договора (Предмет, стороны, форма, срок), а также детально разобранные виды договора ренты, особенности каждого вида (стороны, предмет, цена, основания прекращения и т.д.) позволяют сказать о том, что договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерный признак алеаторность (рискованности). Кроме того, помимо применения в договоре норм отсылочных статей, предполагается возможность применения общих положений обязательственного права.
Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в основной на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности рассмотренные мной правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственность за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменить диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа.
В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.
Законодатель весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации. На мой взгляд, данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Имеющаяся судебная практика показала, что здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

К оглавлению
  Наверх  
Ростов-на-Дону, ул.Мечникова, 65
Тел. (863) 244-16-74
2006-2010 © АФИНА
Сделано в арт-бюро "Ante"
Rambler's Top100