Приватизация земли. Ваши права

Статья посвящена проблемам приватизации земли в г.Ростове-на-Дону и возможным правовым решениям в зависимости от оснований приобретения права на землю гражданами или юридическими лицами.
Монополия государства на землю отменена в 1990 году законом РСФСР от 23.11.1990 года № 374-1 «О земельной реформе» Однако с 1990 года по январь 2006 года специального закона о приватизации гражданами земельных участков, как например, закон о приватизации жилых помещений так и не принят. Отсутствие достаточной правовой базы в такой непростой сфере, как приватизация земли, вызывает значительные трудности в решении административными органами вопроса передачи земельных участков в собственность физических или юридических лиц.
Приватизация гражданами земельных участков на добровольной и безвозмездной основе означает передачу (перерегистрацию или переоформление) в собственность ранее предоставленных им земельных участков. Вопросы приватизации земельных участков регламентируются нормами Земельного Кодекса РФ, ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», нормативными актами органов местного самоуправления.
В земельном кодексе РФ по этой проблеме не выделена не только специальная глава, но даже отдельная норма, если не считать ст.ст.28,36, посвященных в целом вопросам приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ НА ПРАВЕ ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ, ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ

К вещным правам наряду с правом собственности относятся право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Лица, обладающими такими правами вправе возводить на этом участке здания, сооружения, иное недвижимое имущество (ст.ст. 266, 269 ГК). Отличие участков на праве пожизненного наследуемого владения и на праве постоянного (бессрочного) пользования состоит в том, что одни переходят по наследству, а другие – нет.
До начала земельной реформы, когда земля находилась в собственности государства, земельные участки предоставлялись во временное и бессрочное пользование.
На праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки предоставлялись:
- для индивидуального жилищного строительства;
- ведения личного подсобного и дачного хозяйства;
- индивидуального садоводства, т.е независимо от целевого назначения земельного участка.
Документами, подтверждающими право постоянного (бессрочного) пользования были:
- решение исполнительного органа власти об отводе земельного участка;
- договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности;
- план земельного участка;
- проект застройки участка и разрешение на строительство, выдаваемые главным архитектором города или районным архитектором. (Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР (п.26). Утвержден приказом Госстроя РСФСР от 19 декабря 1966г. № 86.

Земельным Кодексом РСФСР 1991 года иначе был определен круг лиц, которым земельные участки могли предоставляться в постоянное (бессрочное пользование). К их числу отнесены организации независимо от формы собственности (государственные, коммерческие) (ст.12). Закон не предусматривал возможности предоставления земельных участков гражданам на таком праве, но и не содержал прямого запрета. Позднее Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2287 ст. 12 была признана недействующей, а положения о праве пожизненного наследуемого владения исключены из текста соответствующих статей Земельного кодекса РСФСР 1991 года.
Гражданский кодекс РФ предусмотрел предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения гражданами, установив различные основания их приобретения: на основании решения государственного или муниципального органа (ст.268); в порядке установленном земельным законодательством (ст.265). Нормы глав 17 ГК РФ, посвященные праву собственности и другим вещным правам на землю, введены в действие с 23 апреля 2001 года.
Вступившим в силу с 30 октября 2001 года новым Земельным кодексом РФ вновь предпринята попытка сократить число титулов прав на землю. С момента введения в действие Кодекса земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются, но приобретенные ранее участки на том или ином праве сохраняются. Одновременно гражданам предоставлено право на однократную бесплатную приватизацию таких участков, без ограничения каким-либо сроком.
Таким образом, в периода до 1990 года все земельные участки предоставлялись гражданам либо в ПНВ либо П(Б)П;
В период с 1991 года по 24 декабря 1993 года земельные участки предоставлялись организациям независимо от форм собственности (государственные, коммерческие) в П(Б)П;
В период с 24 декабря 1993 года по 30 октября 2001 года земельные участки ни гражданам ни организациям земельные участки на праве П(Б)П или ПНВ не предоставлялись.
«30» октября 2001 года за гражданами сохранили право на приобретенные ранее участки на том или ином праве П(Б)П или ПНВ, негосударственным юридическим лицам сохранили только до 01 января 2006 года.
Данные материалы предоставлены нами для изучения случаев, когда граждане фактически занимали земельные участки до 1990 года, однако правомерность пользования, которыми не могут подтвердить.

ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С РАСПОЛОЖЕННЫМИ НА НИХ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ, ПРИОБРЕТЕННЫЕ В РЕЗУЛЬТАТЕ СДЕЛОК ДО 06 МАРТА 1990 ГОДА, КОТОРЫЕ НЕ БЫЛИ НАДЛЕЖАЩЕ ОФОРМЛЕНЫ И ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ

Речь в данном разделе будет идти об интересах тех лиц, кто пользовался земельными участками задолго до принятия Земельного кодекса РФ 1991 года. Указанный кодекс содержал положения о выдаче государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (ст.31). По утвержденным Советом Министров РСФСР формам государственные акты выдавались органами местной администрации гражданам, предприятиям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок. В числе других ст 31. Земельного кодекса РСФСР 1991 года Указом Президента РФ в декабре 1993 года признана недействующей, а указанное Постановление Совета Министров РСФСР утратило силу в связи с принятием действующего Земельного Кодекса. По новому Земельному кодексу (ст.ст.25,26) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К числу таких оснований ст. 8 ГК РФ отнесены, в частности договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Основанием для приватизации земельных участков, которые выделялись ранее и не могли быть объектом гражданского права, в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 года, являются выданные на тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии – земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройств, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей. Таким образом, речь идет практически о любых документах, удостоверяющих право граждан на указанные участки. Указанная позиция во многом нашла свое закрепление в норме п.4 ст. 3 Вводного закона, в соответствии с которой граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06 марта 1990 года № 1305-1 «О собственности», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами ст. 20 ЗК. Не смотря на неудачную редакцию приведенной нормы, смысл ее заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были когда-то отведены под строительство индивидуального жилого дома и которым они, включая жилой дом, пользовались в течение длительного времени.
Остается не изученным вопрос, что делать когда земельные участки первоначально выделялись с соблюдением установленного порядка, а затем переходили в порядке правопреемства к другим лицам? Эти отношения попадают под действие других норм права, в частности, если на момент совершения сделки купли-продажи ст 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, согласно которой при переходе права собственности на строение вместе с этим объектом переходит право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком. Аналогичная норма содержалась и в Земельном Кодексе РСФСР 1970 года (ст.87) и практически без изменений воспроизведена в новом Земельном Кодексе. При переходе права собственности на строение к новому приобретателю переходят в порядке правопреемства права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения. Это означает, что к новому собственнику переходят право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а следовательно и право на их однократную бесплатную приватизацию.