Отселение. Ваши права

За последние два десятилетия произошли коренные преобразования в экономической и социальной жизни нашей страны. Это коснулось разных отраслей нашей жизни. Разумеется, не остался без внимания строительный процесс. Выразилось это, в первую очередь, в переходе предприятий строительного комплекса Российской Федерации на рыночные методы управления и в возникновении конкуренции.

В городе Ростове-на-Дону наблюдаются тенденции повышения инвестиционной активности и объемов строительных работ, что подтверждается застройкой жилых районов города, приходом на этот рынок новых московских компаний. В большинстве случаев финансирование строительства производится за счет средств граждан – участников долевого строительства.

Целью данной информационной статьи является ответ на вопрос, что предшествует строительству нового жилого дома?

В первую очередь для строительства любого жилого дома необходимо решить вопрос о месте его расположения. А именно, строительной компании необходимо определиться, на каком земельном участке будет вестись строительство жилого дома. В связи с дефицитом свободных площадей в городе Ростове-на-Дону строительным компаниям предоставляются земельные участки для строительства с расположенными на них жилыми домами и постройками. Одним из сложных этапов, предшествующих строительству, является изъятие жилых помещений у собственников путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для строительства нового объекта. Именно на этом этапе строительства возникают сложные правоотношения между отселенцами и представителями строительных компаний. Имеющаяся судебная практика показала, что здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона. Собственники помещений, подлежащих сносу, часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения письменных соглашений с представителями строительных компаний. В этих условиях помощь юриста при заключении предварительного договора на отселение, проверка законности его содержания способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Нормы, обеспечивающие права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, содержатся в Жилищной кодексе РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 2004 года, вступившим в законную силу с 1 марта 2005 года.

В связи с тем, что положения ЖК РФ содержат лишь общие принципы и правила отселения собственников из домов подлежащих сносу, необходимо дать практические рекомендации гражданам – отселенцам, поскольку именно эта категория лиц нуждается в особой правовой защищенности.
1. Собственник жилого помещения уведомляется органами местного самоуправления о предстоящем изъятии его жилого помещения не позднее чем за один год. В уведомлении должна содержаться информация о принятии Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону «Об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и предоставлении его строительной компании для размещения жилого дома или комплекса жилых домов», его номер и дата. При получении такого уведомления отселенец может ознакомиться с содержанием указанного постановления в Протокольном секторе Администрации г.Ростова-на-Дону.
2. С момента получения указанного уведомления собственник жилого помещения, подлежащего сносу, вправе распоряжаться своим имуществом (продавать, менять, дарить). Но при этом значительно увеличивать стоимость изымаемого помещения не рекомендуется, поскольку компенсация стоимости значительных улучшений имущества не предусмотрена и производится строительной компанией не будет.
3. По соглашению с собственником помещения строительной компанией предоставляется на выбор два варианта отселения: оплата выкупной цены или предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
4. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи:

  • с изменением места проживания,
  • временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения,
  • переездом,
  • поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него,
  • оформлением права собственности на другое жилое помещение,
  • досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Поэтому определение выкупной цены является наиболее важным для граждан, в собственности которых находятся жилые помещения, подлежащие сносу.
5. Поскольку эти помещения являются объектами недвижимости и неразрывно связаны с землей, особое внимание следует уделить земельному участку, на котором располагаются жилые дома и постройки, подлежащие сносу. В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ собственники строений имеют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность. Поэтому граждане, в собственности которых имеются жилые дома и постройки, должны заблаговременно позаботиться о реализации своего права на приобретение земельного участка в собственность. Поскольку именно право собственности на землю даст им право на денежную компенсацию, в случае если земля будет изъята для государственных или муниципальных нужд.
Действия граждан по приобретению земельного участка в собственность должны производится до принятия Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону об изъятии земельного участка. Тем самым они смогут реализовать свои права на приобретение в собственность земельного участка и на получение выкупной цены за сносимые жилые дома и постройки, а также земельный участок.
Вышеизложенная информация имеет рекомендательный характер и затрагивает лишь часть сложного механизма отселения граждан из домов, подлежащих сносу.

ОТСЕЛЕНЦАМ НА ЗАМЕТКУ!
(из судебной практики по отселению в Ростове-на-Дону)

Практика отселения в городе Ростове-на-Дону показывает, что далеко не все строительные компании действуют согласно нормам закона. Кроме того, не всегда органы государственной власти и местного самоуправления, изымая земельные участки для своих нужд, принимают сторону собственников жилых помещений, иногда, даже наоборот, препятствуют реализации их прав.

Так, например, в последнее время стали выходить в свет распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об отказе в приватизации земельных участков, находящихся в зоне реконструкции. Хотя попадание земельного участка в зону реконструкции, это лишь первоначальная ступень, в будущем ведущая к изъятию земельного участка.

Следует помнить, что пока не будет выпущено Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону об изъятии Вашего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, пока не пройдет один год с момента официального уведомления Вас об этом изъятии, Земельный участок и Ваши права в отношении него ничем и никем не должны быть ограничены и нарушены.
Но если все же Ваши права нарушают, единственный способ восстановить их – это обратиться в суд за защитой!

 
Судебная практика по вопросам отселения лиц из жилых помещений в городе Ростове-на-Дону, конечно же, существует, более того, имеет очень интересный характер. За защитой своих прав в суд обращаются не только отселенцы, подвергнутые давлению со стороны строительных компаний. Нередки случаи, что и строительные компании предъявляют свои исковые требования к отселенцам, пытаясь выселить их из собственного жилья.

Следует взять на заметку, что требования о выселении Вас из жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, могут предъявлять к Вам только лишь органы государственной власти или местного самоуправления. Строительная компания в данном случае должна оставаться не у дел. И при подаче исковых требований данного рода, строительная компания является ненадлежащим истцом, с точки зрения процессуального права. Но к сожалению, практика показывает, что суды принимают подобные иски и от строительных компаний, и при рассмотрении таких дел в процессах необоснованно отнимается личное время отселенцев.

В практике также имеет место быть обращение строительных компаний в суд с требованиями исключить граждан (титульных собственников жилых помещений) из числа собственников.
Требование исключить граждан из числа собственников, т.е. лишить их права собственности на основании решения суда, конечно же, допустимо, но лишь в виде принудительного отчуждения имущества для государственных нужд и только лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ст.35 Конституции РФ).

При этом, прекращение Вашего права собственности на имущество допустимо лишь в связи с уже произведенным изъятием земельного участка. Постановление Мэра г.Ростова-на-Дону «О предварительном согласовании места размещения жилого комплекса», принимаемое в соответствии с Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2002 года № 143 и в соответствии с Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону № 800 от 18.04.2003 года, не подтверждает факт самого изъятия земельного участка под жилыми помещениями, поскольку не является актом изъятия земельного участка, а является лишь первоначальным этапом предоставления участка для строительства. Факт отсутствия изъятия земельного участка можно подтвердить сведениями МУ «Комитета по архитектуре и градостроительству» г.Ростова-на-Дону, предъявляемыми любому заинтересованному лицу в соответствии с Постановлением Мэра № 800 от 18.04.2003 года. Информация об изъятии земельного участка для муниципальных нужд подлежит регистрации в семидневный срок после выхода правового акта Мэра г.Ростова-на-Дону об изъятии. Сведения о такой регистрации должны содержаться в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст.11 Земельного кодекса, изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа для муниципальных нужд, относится к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений. Согласно ст.53 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно осуществляться по основаниям, установленным статьей 49 ЗК. Если заинтересованным органам (в лице их представителей) не удалось договориться с отселенцами об условиях выкупа в добровольном порядке, то возможно принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд на основании решения суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка и строений на нем.
Так, в соответствии со ст.279 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Как отмечалось выше, собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Если собственник не согласен вообще с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. При этом суд, принимая решение по иску, должен учитывать нормы ст.281 ГК РФ, и определяя выкупную цену включать в нее рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицам, в том числе упущенную выгоду. Если изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника также путем выкупа в порядке, предусмотренном статьями 179-282, 284-286 ГК РФ.

Суд не может вынести решение о принудительном отчуждении земельного участка для государственных или муниципальных нужд, если суду не будет представлен сам акт органа местного самоуправления об изъятии земельного участка, а также доказательства рыночной стоимости изымаемого имущества отселенцев.

В заключение, следует отметить, что отселение – это Ваш шанс улучшить свое жилищное положение. Главное при этом, чтобы оно не было ухудшено, поэтому знайте свои права, отстаивайте их, боритесь за свое недвижимое имущество. У Вас есть на защиту своих интересов законные основания.